2024년 들어 부동산 시장의 불안정성이 다시금 고개를 들면서, 정부는 다양한 규제 정책을 선보이고 있습니다. 그중 가장 주목받고 있는 정책이 바로 ‘토지거래허가제’의 확대입니다. 수도권을 중심으로 재건축·재개발 추진 지역과 교통 호재 지역들이 잇따라 토지거래허가구역으로 지정되면서 실수요자, 투자자, 중개업계 모두의 관심이 집중되고 있습니다. 이번 글에서는 토지거래허가제의 개념, 2024~2025년 확대 배경, 구체적 적용 사례, 시장 반응, 향후 전망까지 깊이 있게 다루어 보겠습니다.
토지거래허가제란 무엇인가? 제도 이해와 2024년 확대 배경
토지거래허가제는 특정 지역에서 일정 면적 이상의 토지를 거래할 경우, 관할 지방자치단체장의 사전 허가를 받아야 하는 제도입니다. 이는 1978년 도입되어 투기 억제와 국토의 균형 개발을 목적으로 시행되었으며, ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’ 제117조에 따라 운용됩니다.
토지거래허가구역으로 지정되면 해당 구역 내의 토지 거래 시 일정 기준을 충족해야 하며, 허가를 받지 않거나 허가 조건을 위반하면 해당 거래는 무효로 간주됩니다. 또한 거주나 사업 목적이 아닌 순수 투자 목적의 거래는 원칙적으로 제한됩니다.
2024년 초, 서울 강남구 개포동·청담동, 송파구 잠실동·신천동, 성동구 성수동 등 고가 아파트 밀집 지역과 주요 개발 예정지가 잇달아 허가구역으로 재지정 또는 확대되었습니다. 경기 과천, 하남, 성남 판교, 고양 창릉 등 3기 신도시 예정지나 GTX-A, B 노선 수혜지 역시 규제 대상이 되었습니다. 국토교통부는 이러한 조치를 “부동산 시장의 안정과 실수요자 보호를 위한 불가피한 조치”로 설명하며, 기존의 투기수요 억제 정책의 연장선으로 보고 있습니다.
특히 2023년 말~2024년 초에 재건축초과이익환수제 유예, 안전진단 완화 등으로 인해 재건축 기대감이 커진 가운데, 투기 수요가 급증할 가능성이 있는 지역을 중심으로 선제적 조치를 취한 것입니다. 또한 이와 연계해 용산국제업무지구 개발, 고덕강일지구, 마곡지구, 구로 디지털밸리 등 성장잠재력이 높은 지역들이 포함되며, 이 제도의 전략적 활용이 본격화되고 있습니다.
실제 시장 반응과 실수요자·투자자에 미치는 영향
토지거래허가제가 확대되면서 시장의 거래 흐름은 뚜렷한 변화를 겪고 있습니다. 우선 거래량이 현저히 감소하고 있습니다. 한국부동산원의 자료에 따르면, 2024년 2월 기준 허가구역으로 지정된 서울 주요 지역의 거래량은 전년 대비 평균 38% 감소했습니다. 거래 자체가 줄어든 만큼 가격 상승 압력도 완화되어 일시적으로는 안정세를 보이고 있습니다.
실수요자 측면에서는 긍정과 부정이 공존합니다. 일정 기준(전입 계획, 자금계획서 등)을 충족하면 실거주 목적의 매수는 가능하다는 점에서 실수요자는 보호받고 있다고 볼 수 있습니다. 하지만 복잡한 허가 절차, 허가 심사의 불확실성, 실거주 요건(2년 이상 거주 의무) 등은 부담 요소입니다. 특히 맞벌이 부부, 자녀 교육 목적 이주 수요 등은 조건 충족에 어려움을 겪고 있으며, 일부 거래가 무산되거나 지연되고 있습니다.
반면 투자자, 특히 다주택자와 법인 투자자는 사실상 진입이 차단되었고, 이는 중장기적 투자 전략에도 영향을 미치고 있습니다. 부동산 업계에서는 “토지거래허가제는 강력한 수요 차단 장치로, 단기적으로는 거래 위축, 장기적으로는 시장 안정에 기여할 수 있다”는 평가를 내리고 있습니다.
부동산 중개업소의 반응은 엇갈립니다. 거래 성사율이 감소하고 문의량 자체가 줄어들면서 영업난을 호소하는 사례도 있지만, 일부 중개업자는 실수요자 중심의 상담에 집중하며 허가제 적용 방법, 요건 충족 전략 등에 대한 전문성을 강화하고 있는 추세입니다. 결국 허가제의 실효성은 시장 내에서 제도 적응과 운영의 정교함에 달려 있다고 볼 수 있습니다.
향후 정책 방향과 시장 전망: 2025년의 흐름은?
2025년 현재, 국토교통부는 토지거래허가제의 지속 가능성을 높이기 위해 여러 가지 운영 개선안을 발표했습니다. 핵심은 '탄력적 운영'과 '정밀 타겟팅'입니다. 무작정 규제 지역을 늘리기보다는, 실제 투기 우려가 높은 지역을 중심으로 타겟팅하여 지정하고, 일정 기준 충족 시 자동 해제하는 방식의 유동적 운영 시스템을 도입하는 중입니다.
예를 들어, 허가구역 지정 시 일정 기간 내 투기성 거래 비중이 감소하거나, 실수요 거래 비중이 높아지면 해제 검토에 들어가게 됩니다. 이는 지역경제 위축을 방지하고, 실수요자의 피해를 최소화하기 위한 조치입니다. 실제로 2024년 말에는 서울 노원구 일부 지역이 거래 정상화 신호가 포착되며 허가구역에서 해제되기도 했습니다.
또한 허가 신청 절차의 디지털화도 진행 중입니다. 국토부는 ‘부동산 규제정보 통합시스템’을 통해 허가 신청, 서류제출, 진행현황 확인 등을 온라인으로 처리할 수 있는 구조를 마련하고 있으며, 이는 2025년 하반기 전국 확대 적용을 목표로 하고 있습니다.
전문가들은 이와 같은 제도 개선과 병행하여 공급 확대 정책(3기 신도시 본격 착공, 재건축 규제 완화 등)과 함께 토지거래허가제가 운영된다면 실효성은 더욱 높아질 것이라 보고 있습니다. 과도한 규제만으로는 시장을 안정시킬 수 없기 때문에, 수요 억제와 공급 확대의 균형이 중요하다는 의견입니다.
또한 허가제의 법적 안정성과 투명성 확보도 중요합니다. 불명확한 허가 기준이나 자의적 판단으로 인한 민원이 지속되면 정책 신뢰도에 악영향을 줄 수 있기 때문입니다. 이를 위해 정부는 지자체별 가이드라인을 표준화하고, 행정 실무자의 교육을 강화하고 있습니다.
장기적으로는 토지거래허가제가 시장의 투기 수요를 억제하고, 실수요자 위주의 건전한 거래 구조를 만드는 데 기여할 수 있습니다. 다만 정책의 유연한 운영, 절차적 편의성 확보, 명확한 기준 마련 등이 선결되어야 하며, 이를 통해 이 제도가 일시적 조치가 아닌 지속 가능한 부동산 정책으로 자리매김할 수 있을 것입니다.
2024년부터 확대 시행된 토지거래허가제는 단순한 규제를 넘어, 부동산 시장 구조를 재편하려는 정책적 의지를 담고 있습니다. 거래량 감소, 투기 수요 차단, 실수요자 보호 등에서 일정 성과를 거두고 있지만, 제도 운영의 정교함과 실효성 제고가 앞으로의 과제로 남아 있습니다. 정부의 지속적인 보완과 시장의 합리적 수용이 조화를 이룰 때, 토지거래허가제는 대한민국 부동산 시장의 투명성과 안정성을 높이는 핵심 제도로 자리잡을 수 있을 것입니다.